零和游戏中找回初心

来源：联合早报 作者： 周文龙   邮箱： chewbl@sph.com.sg 2023-02-26 05:00 周文龙 | 联系作者 插图／李太里

有人觉得组屋措施还不够

过去几年，组屋价格是公众关注热点之一。每每出现百万组屋转售交易，总会挑起许多人的敏感神经，特别是准备成家的年轻一代，更是备感焦虑。

在探讨组屋价格的可负担程度和相关政策时，拥屋者担心的是这些政策如何影响他们手上的组屋的价值。这显然不是建设组屋的初衷。

论市

这消息宣布后，办公室里一些同事却没有丝毫“甜蜜感”，反而觉得预算案巧克力带苦。有同事说，政府增加转售购屋津贴，可能造成卖家上调转售组屋售价，最终买家得掏出更多钱买房。

人口结构变化和生活方式造成组屋平均家庭人数逐年下降，较小家庭却偏好面积较大的四房和五房式单位。

为解决组屋轮候时间过长，转售组屋价格高涨的问题，政府可说是费尽心思，推出多项措施。这包括推出黄金地段组屋模式，以及去年9月出台降温措施，降低借贷额度和购买转售组屋的私宅屋主制定15个月等待期等。然而，一些公众还是觉得这些措施还不足够。

每个房屋政策都有其取舍和政治考量，差别往往是在于需要关注的对象。这看似一个零和游戏，某一方的利益——无论是首次购屋者、已有组屋者，甚至是政府——会建立在另一方损失上。但我认为，只要在这零和游戏中找回初心，守住组屋政策初衷，许多复杂的房屋问题就能迎刃而解。

另一方面，由于疫情关系，许多组屋项目的建造和完工进度受波及，组屋供应更吃紧。组屋建造速度赶不上需求，让人重新审视预购组屋模式（Build-to-order）。根据这制度，每个项目推出时，前来登记申请购屋者的人数必须超过组屋数量的70％，建屋发展局才会公开招标建造。因此，成功申购者一般等上三四年才有机会搬入新组屋。

诚然，增加预估组屋供应可能带来供过于求风险，政府或得承担组屋卖不出的存货成本。此外，现有屋主的房价也可能贬值，卖组屋收益因而减少。可是，调整组屋政策能帮助年轻人及早实现拥屋梦，让他们更快展开结婚生子计划，对新加坡的整体生育率有提振作用。

分析师指出，市场回升显示转售组屋需求依然强劲，去年降温措施或只能带来短暂的趋缓作用。

以目前组屋申购率至少两倍以上的情况来看，组屋需求量远超过供应量，预购组屋模式可说是名存实亡，没有实际存在意义。事实上，建屋局这些年来已在申购者登记组屋前，提早招标建造新组屋，并没有等待申购人数超过组屋数量的70％。

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在房价高涨当下回头来看，当组屋分配制度公平性和屋主利用组屋津贴获取暴利的行为令人诟病，“分享国家繁荣果实”的制度或值得我们重新思考。

居者黄金屋？

或许，政府可将预购组屋模式改为随时申购（ready to order）模式，增加预估组屋供应量至略高于需求水平，让申购者的等候时间从三至五年，缩短至半年时间，这将能提高预购组屋吸引力，连带也缓解转售组屋市场的需求，使转售组屋价格涨势放慢，甚至由上扬转为下行。

加上私宅价格近年不断攀升，一些买不起私宅的家庭转向转售组屋市场，进一步推高组屋需求。

周文龙

然则，组屋申购者对申购成功率低、轮候时间过长的不满，早在疫情前已出现。况且，现在住宅市场和20多年前已截然不同，国人和政府的财务韧性更强，类似1997年因经济危机而房屋需求锐减的情况不太可能再发生。

根据《新明日报》日前报道，尽管政府去年9月推出降温措施，今年已有六个非成熟组屋区卖出区内最高转售价，这个月就有武吉班让和裕廊东公寓式单位分别卖96万5000元和100万8000元，各创区内新高。

国家发展部长李智升几周前在国会上指出，疫情前预购组屋的申请率偏低，转售市场也疲软，但疫情来袭后一切都改变。这显示需求可能突然涌现或消失，就像1997年亚洲金融危机发生后，房屋需求一夕之间蒸发，建屋局忽然多出3万多间卖不出的单位。

不过，政府预估的组屋供应不足，造成当前组屋供不应求，却是一个不争事实。

事实上，我国“居者有其屋”政策虽举世闻名，越来越多国人却已把组屋当做生财工具，成了“居者黄金屋”。

2月14日情人节，副总理兼财政部长黄循财发表本财政年度预算案声明，送上一盒盒“情人节巧克力”。特别是年轻家庭，除了增加婴儿花红现金奖励和父母无薪育婴假，40岁以下年轻夫妻和有孩子的首次购屋家庭，在购买转售组屋时可额外获高达3万元的公积金购屋津贴。

可调整预购组屋模式

加上政府累积了20多年的经验和数据，又有先进的大数据分析辅助，应有能力更好地预测组屋需求和应建造组屋数量。

房价离不开供应和需求因素，组屋价格高涨，一方面是需求强劲所致。许多80后和90后如今来到成家立业买房时期，年轻一代都渴望拥有自己的房子。人口结构变化和生活方式也造成组屋平均家庭人数逐年下降，较小家庭却偏好面积较大的四房和五房式单位。加上私宅价格近年不断攀升，一些买不起私宅的家庭转向转售组屋市场，进一步推高组屋需求。

多年前，新加坡民主党曾主张推出非公开市场组屋政策，即不允许组屋在公开市场买卖。这个提案后来遭抨击，我国家庭正因为组屋价格稳固上升而从中受益，分享了国家繁荣的成果。

房地产网站99.co和新加坡房地产联合交易网SRX发布的最新预估数据则显示，组屋转售价及交易量在去年底趋稳后，今年1月又回弹，整体组屋转售价环比上升1.4％，同比涨幅8.7％。